상가임대차계약시 주의사항 (상가임대차보호법)

사업자나 자영업자라면 상가 임대차 보호법에 대해 꼼꼼히 알아두는 것이 좋습니다. 오늘은 상가임대차계약 및 상가임대차보호법에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

 

상가임대차계약 상가임대차보호법 정의

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■ 상가임대차보호법은 상가건물 임대차에 관하여 특례를 규정해 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 합니다. 상가건물 임차인 중 일정 보증금 이하의 임차인만을 보호하며, 일정한 요건을 갖춘 경우에는 대항력, 우선변제권, 존속기간 등의 보호를 받을 수 있습니다.

 

■ 법의 주요 내용으로는 대항력의 부여, 임대차 존속기간의 보장, 보증금의 증감청구권 및 증액 제한, 우선변제권의 인정, 임차권등기명령제도, 권리금 회수기회 보호 등의 내용이 있습니다.

 

상가임대차보호법의 자세한 내용은 아래에서 확인바랍니다.

 

상가임대차계약 표준계약서

상가임대차계약 표준계약서

■ 법무부에서는 상가건물 임대차 계약 시 임대인과 임차인 사이의 권리관계를 명확하게 할 수 있는 표준계약서를 제공합니다.

 

■ 임대차 목적물, 보증금, 차임, 임대차기간 등 임대차 계약에 반드시 들어가야 하는 내용과 민법·상가건물 임대차보호법 규정에 근거한 계약사항 등을 기재한 총 12개 조의 계약 내용입니다.

 

■ 임대인과 임차인기 계약에 관하여 개별적으로 결정한 [특약사항], 임대차 계약과 관련해 확인이 필요한 사항을 기재한 [별지]로 구성되어 있습니다.

 

상가임대차계약 표준계약서는 무료로 받으실 수 있습니다.

상가임대차계약 진행 순서

■ 기존 임차인과 계약이 종료된 상가를 새로운 임차인이 새로 얻어 계약을 하려는 경우

 

1. 계약서 작성 순서

기존 임차인과 [상가 권리금 계약서] 작성 → 임대인(상가 건물주)과 [상가 임대차 계약서] 작성

 

2. 잔금 지급 순서

임대인에게 [상가 임대차 계약잔금] 지급 → [상가 권리금 계약잔금] 지급

🔍 상가 권리금 계약서란? 현재 임차인과 새로 들어올 신규 임차인이 권리금에 대한 권리금 계약을 작성하는 것 - 시설 권리금 : 내외부 인테리어 등 공간을 꾸미는데 투자한 비용에 대한 일정 금액 - 바닥 권리금 : 상권이 활성화되어 입지가 좋은 경우 관례적으로 형성된 금액 - 영업 권리금 : 동일 업종 양도양수시 인지도, 손님, 거래처 등에 대한 금액

상가권리금 표준계약서는 여기에서 받으시기 바랍니다.

혹시 임대차계약 관련 분쟁이 있으시다면, 주택 상가 등 임대차분쟁조정 신청을 통한 해결방안을 알려드리겠습니다.

주택 상가 임대차분쟁조정 신청방법

상가임대차계약 주의사항

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1. 법무부에서 제공하는 상가임대차표준계약서 사용하기

 

상가임대차표준계약서는 계약 단계별 중요사항을 체크할 수 있고, 최근 개정된 상가건물임대차보호법을 계약내용으로 충실히 반영하여 놓치기 쉬운 개정사항을 알 수 있습니다.

 

2. 상가임대차표준계약서 계약내용 꼼꼼히 검토하기

 

계약을 체결할때 상가건물임대차 표준계약서에 있는 유의사항을 잘 살펴보고 표준계약서에 따라 계약을 진행해야 합니다. 다. 이때 상가주인 및 대리인 확인, 상가건물의 상태 확인, 미납세금 확인 등의 사항을 꼼꼼하게 챙겨야 합니다.

 

3. 계약 건물의 등기부등본, 입대인의 납세증명서 확인하기

 

일반적으로 등기부등본은 부동산중개소에서 확인하지만 직거래 시에는 꼭 본인이 확인을 해야 합니다. 그리고 임대인이 세금을 제대로 내고 있는지 확인하기 위해 납세증명서를 꼭 살펴보셔야 합니다.

 

4. 권리금 포기 등 특약사항 있는지 확인하기

 

간혹 임대인이 특약사항으로 임차인의 권리금을 포기한다는 내용을 넣고싶어하는 경우가 있습니다. 권리금 포기 특약은 강행규정인 '상가건물 임대차보호법' 제10조의 4 규정에 반하고 임차인에게 불리한 것으로 특별한 사정이 없는 한 효력이 없습니다. 만약에라도 특약을 넣어 계약을 체결한 경우 그 특약사항은 무효입니다.

 

🔍 권리금이란? 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등으 대가

 

5. 반드시 해당 계약한 상가 건물을 사업장으로 신고하기

 

상가건물 임대차보호법의 주된 보호 내용인 대항력과 우선변제권을 취득하기 위한 아주 중요한 요건입니다. 상가건물 임대차 계약 체결 후, 해당 상가 건물을 사업장으로 하여 관할 세무서에 사업자 등록을 신청하고, 임대차 계약서에 확정일자를 부여받아야 합니다.

🔍 대항력이란? 임차인이 사업자 등록을 마치고 상가건물을 인도받은 경우, 그 이후 상가건물의 주인이 바뀌더라도 그에게도 임대차 관계를 주장할 수 있는 권능

🔍 우선변제권이란? 만약 해당 상가건물이 경매에 넘어가게 되는 경우, 그 경매의 대금에서 임대차 보증금을 확정일자 순위에 따라 배당받아 보증금을 보전할 수 있는 권능

6. 새로운 임대인(건물주)과 계약 갱신시 보증금과 월차임 인상을 요구하는 경우 대처방안

 

해당 상가의 주소지에 정확히 사업장 등록을 했다면 대항력이 있기 때문에 새로운 임대인에게 기존의 임대차 계약을 주장할 수 있고, 10년의 범위에서 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 또 10년의 범위 내에서 계약이 갱신되는 경우, 임대인이 증액 청구할 수 있는 보증금과 월차임은 기존 임대료의 5% 이내로만 가능하니 이러한 내용증명을 임대인에게 보여주면 됩니다.

 

7. 권리금 회수기회를 보호받기 위한 계약 기간 확인하기

 

권리금 회수기회를 법적으로 보호받을 수 있는 기간은 임대차 종료 전 6개월 전부터 종료시까지 입니다. 이 기간에 정당한 사유 없이 임차인이 임대인에게 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해할 수 없습니다.

 

임대인이 부당하게 신규임차인과 계약 체결을 거절해 권리금 계약이 파기되는 경우를 대비해, 권리금 계약금 등을 반환하고 계약을 해제할 수 있는 특약사항을 두는 것이 좋습니다.

 

이상으로 상가임대차 게약 및 상가임대차 보호법에 관해 알아보았습니다. 위에 서술한 내용은 상당히 축약된 내용으로 더욱 자세히 알고 싶으시다면 법무부 홈페이지에 방문하셔서 관련 내용 다시 한번 꼼꼼히 확인해 보시기 바랍니다.

 

 

요즘 전세사기가 급격히 늘어나고 피해자들도 많아지고 있습니다. 전세사기 피해 예방법 및 지원방안도 한번 확인해서 피해 없으시기 바랍니다.

2023년 전세사기 피해 예방법 및 지원방안